Mieszkanie spółdzielcze czy odrębna własność? Częstochowa
Zobacz inne wpisy
Rynek nieruchomości
Mieszkanie spółdzielcze czy odrębna własność? Częstochowa
Lokatorskie, spółdzielcze własnościowe czy odrębna własność – co kupujesz w bloku w Częstochowie? Dziedziczenie, kredyt, księga wieczysta, przekształcenie.
Zaktualizowano:
ok. 10 min.
Kupujesz mieszkanie w bloku na Tysiącleciu, Rakowie albo Północy. W ogłoszeniu jest cena, metraż, piętro i zdjęcia. Nie ma jednej rzeczy, która decyduje o tym, czy w ogóle dostaniesz kredyt, co odziedziczą Twoje dzieci i czy będziesz mógł to mieszkanie sprzedać komu chcesz – formy prawnej lokalu.
W Częstochowie to nie jest problem teoretyczny. Duża część rynku wtórnego w mieście to bloki spółdzielcze z lat 60.–80., a spółdzielnie takie jak CSM „Nasza Praca" czy SM „Północ" zarządzają tysiącami mieszkań. Kupując w takim bloku, prawie na pewno trafisz na jedną z trzech form opisanych poniżej. Sprzedając – musisz wiedzieć, co dokładnie sprzedajesz.
Wyjaśniamy to po kolei, bez kodeksu w ręku, ale z konkretami, które mają znaczenie przy transakcji.
Trzy formy prawne mieszkania w bloku
W praktyce spotkasz trzy sytuacje:
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – najsłabsza forma, właścicielem jest spółdzielnia, Ty masz prawo mieszkać.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – najczęstsza forma w częstochowskich blokach. Możesz sprzedać, odziedziczyć, obciążyć – ale nadal nie jesteś właścicielem.
Odrębna własność lokalu – pełna własność: mieszkanie plus udział w gruncie i częściach wspólnych, własna księga wieczysta.
Ta sama klatka, to samo piętro, ten sam metraż – a trzy różne rzeczy do kupienia. Różnica jest w dokumentach, nie w ścianach.
Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie – mieszkasz, ale nie posiadasz
Co to jest. Lokal formalnie należy do spółdzielni. Ty – jako członek spółdzielni – masz prawo w nim mieszkać na podstawie umowy ze spółdzielnią. Przypomina to trochę najem, tylko z dużo mocniejszą pozycją lokatora i bez czynszu rynkowego – płacisz opłaty eksploatacyjne i ewentualne raty za wkład.
Czego nie możesz. To jest najważniejsze:
Nie możesz go sprzedać. Prawo lokatorskie jest niezbywalne. Jeśli w ogłoszeniu ktoś „sprzedaje mieszkanie lokatorskie", to w rzeczywistości proponuje odstąpienie wkładu i przekazanie lokalu przez spółdzielnię – a spółdzielnia nie musi się na to zgodzić.
Nie możesz na nie wziąć kredytu hipotecznego. Nie da się go obciążyć hipoteką, bo nie jest prawem rzeczowym.
Nie podlega egzekucji komorniczej – co dla lokatora jest akurat zaletą.
Co się dzieje po śmierci. Tu krąży najwięcej błędnych informacji, więc precyzyjnie:
Samo prawo lokatorskie nie wchodzi do spadku. Wygasa.
Wkład mieszkaniowy jest dziedziczony – na zasadach ogólnych, przez wszystkich spadkobierców, nie tylko małżonka.
Bliscy zmarłego mają roszczenie o ustanowienie prawa na ich rzecz – małżonek, dzieci i inne osoby bliskie mogą w ciągu roku wystąpić do spółdzielni o zawarcie umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego. Nie dzieje się to automatycznie: trzeba zgłosić roszczenie w terminie, bo po jego upływie spółdzielnia może lokal rozdysponować inaczej.
Co możesz z tym zrobić. Lokatorskie prawo można przekształcić w odrębną własność. Warunkiem jest spłata zadłużenia wobec spółdzielni i ewentualnych kwot związanych z umorzeniem kredytu budowlanego. Dla większości starych zasobów to kwoty symboliczne w stosunku do wartości mieszkania – i jeśli masz lokatorskie, to jest pierwsza rzecz, którą warto sprawdzić przed jakąkolwiek sprzedażą.
Na rynku wtórnym: lokatorskich mieszkań praktycznie nie ma w obrocie, bo nie da się ich sprzedać. Trafiają się w ogłoszeniach z niską ceną i dopiskiem „lokatorskie, do przekształcenia" – i to dopisek, przy którym trzeba się zatrzymać.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – można sprzedać, ale to nie własność
Co to jest. To ograniczone prawo rzeczowe – forma pośrednia między najmem a własnością, która powstała w PRL i nadal stanowi znaczną część mieszkań w częstochowskich blokach. Właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia. Ty masz prawo do lokalu, które zachowuje się prawie jak własność.
Co możesz:
Sprzedać – u notariusza, komu chcesz, bez zgody spółdzielni.
Odziedziczyć i zapisać w testamencie – prawo wchodzi do spadku normalnie.
Wynająć – bez zgody spółdzielni.
Obciążyć hipoteką – ale tylko, jeśli prawo ma założoną księgę wieczystą (o tym niżej).
Czego nie możesz – i to dotyczy tak samo pełnej własności we wspólnocie: ingerować bez zgody w części wspólne budynku (elewacja, piony, dach). Klimatyzator na ścianie zewnętrznej czy wyburzenie ściany nośnej wymagają zgody u spółdzielni dokładnie tak samo, jak u wspólnoty mieszkaniowej. To nie jest wada spółdzielczego – to zasada życia w bloku.
Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw. Ale istniejące nie zniknęły – są w obrocie do dziś i będą przez dziesięciolecia. Jeśli kupujesz mieszkanie w bloku z lat 70. w Częstochowie, jest duża szansa, że to właśnie ta forma.
Co jest w akcie. Przy zakupie w akcie notarialnym nabywasz „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr X w budynku przy ul. Y". Nie kupujesz mieszkania – kupujesz prawo do niego. W codziennym życiu różnicy nie odczujesz. Odczujesz ją w trzech miejscach: przy kredycie, przy księdze wieczystej i przy przekształceniu.
Księga wieczysta – tu spółdzielcze własnościowe robi się kłopotliwe
Spółdzielcze własnościowe prawo może mieć księgę wieczystą, ale nie musi. Wiele mieszkań w Częstochowie jej nie ma, bo nikt nigdy nie miał potrzeby jej założyć – właściciel kupił za gotówkę dwadzieścia lat temu i mieszka.
Bez księgi wieczystej nie ma kredytu hipotecznego. Bank nie zabezpieczy się na prawie, którego nie ma w księdze. To najczęstsza przyczyna, dla której transakcja na spółdzielczym własnościowym rozsypuje się na etapie finansowania – kupujący dostał wstępną zgodę, a potem okazuje się, że KW trzeba dopiero założyć.
Założenie księgi zwykle jest możliwe, ale nie zawsze. Wniosek składa się do sądu z zaświadczeniem ze spółdzielni. Trwa to od kilku tygodni do kilku miesięcy. Problem pojawia się, gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego prawa do gruntu pod budynkiem – wtedy księgi dla lokalu założyć się nie da, dopóki spółdzielnia nie uporządkuje stanu prawnego działki. W Częstochowie takie przypadki się zdarzają, szczególnie w starszych zasobach.
Praktycznie: jeśli sprzedajesz spółdzielcze własnościowe bez KW – załóż ją przed wystawieniem oferty. Bez tego odcinasz wszystkich kupujących na kredyt, czyli większość rynku. Jeśli kupujesz – sprawdź numer KW przed wpłatą zadatku, nie po.
Odrębna własność lokalu – pełna własność i własna księga
Co to jest. Jesteś właścicielem mieszkania i współwłaścicielem gruntu oraz części wspólnych w określonym udziale. Lokal ma własną księgę wieczystą z Tobą w dziale II. Budynkiem zarządza wspólnota mieszkaniowa (albo – i to częsty przypadek w Częstochowie – nadal spółdzielnia, jeśli większość lokali w budynku wciąż jest spółdzielcza).
Kredyt – bez problemu, hipoteka wpisuje się do KW lokalu. Sprzedaż, dziedziczenie, najem – bez ograniczeń. Części wspólne – zgoda wspólnoty tak samo jak w spółdzielni.
Uwaga na ogłoszenia. W ogłoszeniach prawie każdy pisze „własnościowe". To słowo znaczy dwie różne rzeczy: sprzedający ze spółdzielczym własnościowym też napisze „własnościowe", bo formalnie to poprawne. Pytaj wprost: „odrębna własność z księgą wieczystą, czy spółdzielcze własnościowe?" – i proś o numer KW.
Przekształcenie spółdzielczego w odrębną własność
Jeśli masz spółdzielcze własnościowe, możesz je przekształcić w odrębną własność. Od 2007 r. spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć taką umowę na Twój wniosek – po spłacie zadłużenia wobec spółdzielni.
Koszt: wynagrodzenie notariusza jest ustawowo ograniczone, dochodzą opłaty sądowe za wpis do KW. W praktyce mówimy o kwocie rzędu tysiąca–dwóch tysięcy złotych, nie o procentach wartości mieszkania.
Czas: zależy od spółdzielni – od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Kiedy się nie da: gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego tytułu do gruntu. Wtedy ani KW, ani przekształcenie – i to jest realny problem przy sprzedaży, o którym trzeba wiedzieć wcześniej.
Czy warto przed sprzedażą? Zwykle tak, jeśli można to zrobić w rozsądnym czasie: odrębna własność jest prostsza dla kupującego i jego banku. Ale samo założenie KW dla prawa spółdzielczego rozwiązuje problem kredytu w większości przypadków – i jest szybsze.
Czy forma prawna wpływa na cenę
Tak, choć mniej, niż się wydaje. Spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej sprzedaje się trudniej i zwykle nieco taniej niż odrębna własność, bo odpada część kupujących na kredyt. Po założeniu KW ta różnica w dużej mierze znika – dla banku spółdzielcze własnościowe z KW jest normalnym zabezpieczeniem.
Lokatorskie w praktyce nie ma ceny rynkowej, bo nie ma obrotu.
Porównanie w skrócie
Lokatorskie
Właściciel: spółdzielnia
Sprzedaż: nie
Dziedziczenie: tylko wkład i roszczenie osób bliskich
Kredyt hipoteczny: nie
Księga wieczysta: nie
Egzekucja komornicza: nie
Przekształcenie we własność: tak, po spłacie
Spółdzielcze własnościowe
Właściciel: spółdzielnia, Ty masz prawo do lokalu
Sprzedaż: tak, bez zgody spółdzielni
Dziedziczenie: tak
Kredyt hipoteczny: tak, jeśli jest księga wieczysta
Księga wieczysta: opcjonalna
Egzekucja komornicza: tak
Przekształcenie we własność: tak, po spłacie
Odrębna własność
Właściciel: Ty
Sprzedaż: tak
Dziedziczenie: tak
Kredyt hipoteczny: tak
Księga wieczysta: zawsze
Egzekucja komornicza: tak
Przekształcenie: nie dotyczy
–
Co sprawdzić przed zakupem lub sprzedażą
Kupujesz:
Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź ją sam w Elektronicznych Księgach Wieczystych – to bezpłatne.
Jeśli KW nie ma – zapytaj, dlaczego, i czy spółdzielnia wyda zaświadczenie potrzebne do jej założenia.
Poproś o zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie i braku zadłużenia.
Jeśli finansujesz kredytem – nie wpłacaj zadatku, dopóki nie wiesz, czy bank zaakceptuje tę formę prawną.
Sprzedajesz:
Ustal, co dokładnie masz – w akcie notarialnym lub w zaświadczeniu ze spółdzielni.
Jeśli to spółdzielcze własnościowe bez KW – rozważ założenie księgi przed wystawieniem oferty.
Jeśli to lokatorskie – zacznij od przekształcenia, inaczej nie masz czego sprzedać.
Sprzedajesz lub kupujesz mieszkanie w bloku spółdzielczym w Częstochowie i nie jesteś pewien, co dokładnie jest w dokumentach? Zadzwoń lub napisz – sprawdzimy stan prawny lokalu i powiemy, co trzeba uporządkować przed transakcją.
